Welche Farbe beim Auszug aus der Mietwohnung? Was Vermieter wirklich verlangen dürfen

Der Mietvertrag ist gekündigt, der Umzugstermin steht, und an der Wohnzimmerwand leuchtet noch das Dunkelrot, das vor drei Jahren eine gute Idee war. Jetzt stellt sich die Frage, die am Ende der Mietzeit fast jeder hat: Muss die Wohnung überhaupt gestrichen werden, welche Farbe verlangt der Vermieter dabei rechtlich, und wie bekommst du eine kräftig farbige Wand mit möglichst wenig Aufwand wieder neutral.

Dieser Artikel trennt die beiden Fragen, die in den meisten Ratgebern vermischt werden. Der rechtliche Teil ordnet ein, was ein Mietvertrag beim Auszug tatsächlich verlangen darf und was nicht. Der praktische Teil zeigt, mit welcher Wandfarbe und wie vielen Anstrichen du eine farbige Wand zuverlässig deckst, mit echten Verbrauchs- und Deckkraftwerten aus unserem eigenen Sortiment statt mit pauschalen Richtwerten.

Muss ich beim Auszug überhaupt streichen?

Eine gesetzliche Pflicht zum Streichen beim Auszug gibt es nicht, sie entsteht nur, wenn dein Mietvertrag eine wirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen enthält. Fehlt eine solche Klausel oder ist sie unwirksam formuliert, musst du die Wände nicht neu streichen, selbst wenn Wandfarbe oder Zustand sich seit dem Einzug sichtbar verändert haben.

Ob eine Klausel wirksam ist, hängt von mehreren Punkten ab, die der Bundesgerichtshof in den letzten Jahrzehnten wiederholt konkretisiert hat. Starre Fristenpläne, die unabhängig vom tatsächlichen Verschleiß feste Intervalle wie "alle 3 Jahre Wände streichen" vorschreiben, sind unwirksam. Ebenso unwirksam sind sogenannte isolierte Endrenovierungsklauseln, die eine komplette Renovierung beim Auszug verlangen, egal wie gepflegt die Wohnung tatsächlich ist und egal, wann zuletzt gestrichen wurde. Der BGH hat das mit Urteil vom 12. September 2007 (Az. VIII ZR 316/06) entschieden.

Ein weiterer, oft übersehener Punkt: Hast du die Wohnung unrenoviert oder mit deutlichen Gebrauchsspuren übernommen, ohne dass dir dafür ein angemessener Ausgleich gewährt wurde, ist eine Klausel zur Endrenovierung in aller Regel ebenfalls unwirksam. Das hat der BGH mit Urteil vom 18. März 2015 (Az. VIII ZR 185/14) entschieden. In diesem Fall darfst du ausziehen, ohne zu streichen, auch wenn im Vertrag etwas anderes steht.

Welche Farbe darf der Vermieter beim Auszug verlangen?

Besteht eine wirksame Klausel, darf der Vermieter beim Auszug nur neutrale, helle Farbtöne verlangen, keine bestimmte Marke und in den meisten Fällen auch nicht zwingend reines Weiß. Kräftige, ungewöhnliche Farben wie Signalrot, dunkles Violett oder sattes Schwarz an der Wand fallen dagegen nicht mehr unter "neutral" und müssen beim Auszug in aller Regel übermalt werden.

Wichtig ist dabei die Unterscheidung zwischen zwei Klauseltypen. Eine Farbwahlklausel, die dir schon während der laufenden Mietzeit vorschreibt, in welcher Farbe du streichen darfst, ist nach der BGH-Rechtsprechung unwirksam, weil sie dich in deiner Wohnraumgestaltung während der Mietzeit unangemessen einschränkt. Eine Rückgabeklausel dagegen, die nur für den Zustand bei Auszug neutrale, helle Töne verlangt, kann wirksam sein, solange dir innerhalb dieses Rahmens noch echter Gestaltungsspielraum bleibt, also zum Beispiel die Wahl zwischen Weiß, Beige oder einem hellen Grauton. Auf reines Weiß darf dich der Vermieter dabei ausdrücklich nicht festlegen, das hat der BGH mit Urteil vom 14. Dezember 2010 (Az. VIII ZR 198/10) klargestellt.

Enthält dein Mietvertrag gar keine Vorgabe zum farblichen Zustand, gilt der allgemeine Maßstab: Die Wohnung muss in einem Zustand zurückgegeben werden, der sich an einen normalen Nachmieterkreis vermieten lässt. Ein dezenter Pastellton erfüllt das in der Regel, eine komplett in Signalfarben gestaltete Wand eher nicht.

Reicht ein einziger Anstrich mit weißer Farbe?

Nein, bei einer kräftig farbigen Vorwand reicht ein einziger Anstrich fast nie, selbst mit einer Farbe der höchsten Deckkraftklasse. Farbpigmente wie in gesättigtem Rot oder Dunkelblau scheinen durch eine einzelne, normal dicke Farbschicht meist deutlich durch, unabhängig davon, wie hoch das sogenannte Kontrastverhältnis der neuen Farbe ist.

Das Kontrastverhältnis, im Handel als Deckvermögen oder Deckkraftklasse angegeben, misst nach DIN EN 13300, wie stark ein aufgetragener Farbfilm eine Kontrastkarte aus Schwarz und Weiß darunter noch durchscheinen lässt. Klasse 1 steht für ein Kontrastverhältnis über 99,5 Prozent, die höchste der vier möglichen Klassen. Das sagt aber nur etwas über die Deckung bei gleichbleibendem Untergrundton aus, nicht darüber, wie gut eine Farbe eine völlig andere, gesättigte Farbe wie Rot in nur einer Schicht neutralisiert. Genau deshalb hilft die Klassenangabe zwar bei der Wahl der Farbe, ersetzt aber nicht die realistische Einschätzung, wie viele Anstriche du brauchst.

Welche Innenwandfarbe eignet sich für den Auszug?

Für eine einzelne Mietwohnung eignet sich eine matte Dispersionsfarbe mit hoher Deckkraft am besten, weil sie sich unkompliziert rollen lässt und beim Vermieter als neutraler, heller Anstrich unstrittig ist. Aus unserem Sortiment erreichen sowohl Quadra Malerweiß als auch Quadra Pro DIN die höchste Deckkraftklasse, unterscheiden sich aber deutlich in Preis, Trocknungszeit und Einsatzzweck.

Matte Dispersions-Innenfarbe, Deckvermögen Klasse 1, Nassabriebklasse 3. Nach rund 3 Stunden bei 20 °C und 65 % Luftfeuchte überstreichbar, auch als 5-Liter-Gebinde für eine einzelne Wand.

Quadra·Innenwandfarben

Quadra Malerweiß

79,90 €inkl. MwSt.

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Füllende Wand- und Deckenfarbe, Deckvermögen Klasse 1, auch airless verarbeitbar. Sinnvoll, wenn du mehrere Räume oder eine ganze Wohnung am Stück streichst, sonst ist die deutlich längere Überstreichzeit von 8 bis 10 Stunden ein Nachteil gegenüber Malerweiß.

Quadra·Innenwandfarben

Quadra Pro DIN 12,5l

59,40 €inkl. MwSt.

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Für besonders dichte oder stark saugende Altbeschichtungen, etwa alte Lackanstriche an Türzargen oder Heizkörpernischen, kann zusätzlich ein weiß pigmentierter Haftgrund sinnvoll sein. Quadra WP-Haftgrund ist laut Herstellerangabe eine weiß pigmentierte Grundierung mit hohem Deckvermögen für glatte Untergründe und eignet sich als Zwischenschritt vor der eigentlichen Wandfarbe, wird aber nur im 12,5-Liter-Gebinde für 76,90 € angeboten und lohnt sich damit eher für größere Flächen als für eine einzelne kleine Wand.

Wie streichst du eine farbige Wand richtig neutral über?

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   Untergrund prüfen

   Fahre mit der flachen Hand über die farbige Wand. Kreidet die alte Farbe merklich oder bleibt Pulver an der Hand hängen, ist eine verfestigende Grundierung vor dem eigentlichen Anstrich nötig, sonst zieht die neue Farbe ungleichmäßig ein.

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   Musterfläche streichen und trocknen lassen

   Streiche eine kleine Fläche mit der gewählten Wandfarbe und lass sie komplett durchtrocknen, bevor du die Deckung beurteilst. Nasse Farbe deckt optisch immer besser, als sie es getrocknet tatsächlich tut.

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   Ecken und Kanten vorstreichen

   Streiche mit dem Flachpinsel einen schmalen Rand entlang Decke, Fußleiste und Fensterrahmen vor, damit die Walze später sauber anschließen kann, ohne in die Ecke hineinzurollen.

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   Ersten Anstrich in der Fläche rollen

   Rolle die Fläche gleichmäßig im Kreuzgang und schließe jede neue Bahn an die noch feuchte Kante der vorherigen an. Bei einer stark farbigen Vorwand wirkt der erste Anstrich meist noch fleckig, das ist normal und kein Zeichen für eine falsche Farbwahl.

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   Zwischentrocknungszeit einhalten

   Halte die auf dem Gebinde angegebene Überstreichzeit ein, bei Quadra Malerweiß rund 3 Stunden, bei Quadra Pro DIN 8 bis 10 Stunden, jeweils bei 20 °C und 65 % Luftfeuchte. Ein zu früher zweiter Anstrich vermischt sich mit dem noch feuchten ersten und zieht die durchscheinende Vorfarbe eher wieder mit hoch.

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   Zweiten, bei Bedarf dritten Anstrich auftragen

   Trag den zweiten Anstrich in derselben Technik auf. Scheint die Vorfarbe nach dem vollständigen Trocknen noch schwach durch, folgt ein dritter Anstrich, das kommt bei sehr gesättigten Farben wie Rot oder Dunkelblau öfter vor, als viele erwarten.

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   Endkontrolle im Streiflicht

   Leuchte die vollständig getrocknete Wand mit einer Lampe im flachen Winkel an. So erkennst du sowohl restliche Farbdurchschläge als auch Ansätze, solange du sie vor der Wohnungsübergabe noch nachbessern kannst.

Was zählt beim Auszug als normale Abnutzung?

Normale Abnutzung sind leichte Gebrauchsspuren wie kleine Dübellöcher, dezente Möbelabdrücke oder ein minimal nachgedunkelter Weißton durch Sonnenlicht, für die du beim Auszug nicht extra streichen musst, wenn keine wirksame Klausel dazu verpflichtet. Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, wie große Löcher, Nikotinverfärbungen durch starkes Rauchen in der Wohnung oder Feuchtigkeitsflecken, kann der Vermieter dagegen unabhängig von einer Schönheitsreparaturklausel als Schadensersatz geltend machen.

Der Unterschied liegt darin, ob die Ursache aus vertragsgemäßem Wohnen stammt oder darüber hinausgeht. Ein paar Dübellöcher für Bilder gelten als vertragsgemäßer Gebrauch, eine großflächig mit Nikotin vergilbte Decke in der Regel nicht. Bei starken Nikotinverfärbungen reicht oft auch mehrfaches Streichen mit normaler Wandfarbe nicht aus, weil Nikotinharze durch die neue Farbe durchschlagen und sich gelblich abzeichnen, hier braucht es eine speziell isolierende Grundierung, die über den Rahmen dieses Artikels hinausgeht.

Musst du auch Decke, Türen und Heizkörper mitstreichen?

Nein, eine wirksame Schönheitsreparaturklausel bezieht sich in aller Regel nur auf die Wände und, wenn ausdrücklich genannt, die Decke, nicht automatisch auf Türen, Fensterrahmen oder Heizkörper. Sind Türen und Heizkörper im Vertrag nicht gesondert erwähnt, musst du sie beim Auszug normalerweise nicht neu streichen, auch wenn die Wände selbst gestrichen werden.

Lies dir den genauen Wortlaut deiner Klausel dazu noch einmal durch, manche älteren Mietverträge zählen "Türen und Heizkörper streichen" ausdrücklich zu den Schönheitsreparaturen auf. Fehlt diese Formulierung, bleibt es bei den Wänden und gegebenenfalls der Decke.